Vacant Possession (交吉)

November 17, 2012

vacant possession

一般住宅房地產買賣合同中,賣方需要在中午12時向買方交吉。賣方應確保在中午12時前,把moveable belongings(可移動的財物)全部搬走。否則,買方有權向賣方要求支付任何搬走這些物品的reasonable costs(合理費用)。

如果買方不能成功obtain vacant possession(收到物業),而導致買方要支付額外費用,例如額外的搬遷費用,酒店或alternative accommodation(替代的住宿)費用,買方應該保留所有收據作為證據。所有費用也必須合理,因為買方有法律責任減輕自己的損失。舉例來說,入住班夫溫泉大酒店或昂貴的酒店可能不是一個明智的選擇,因為買方可能無理據向法庭要求全部費用。

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Surveyor’s Real Property Report (測量師房地產報告)

November 17, 2012

Real Property Report (RPR 測量師房地產報告) 是一份由Certified Land Surveyor(認可土地測量師)準備的報告。它主要反映土地上所有外部建設結構的現狀。RPR一定要提交給市政府審核以申請Municipal Stamp of Compliance(市政府合規性契印)。

從買家的觀點來看,有一份RPR可以幫助識別任何與市政府和/或鄰近物業的encroachment(侵佔)問題。在侵佔問題尚未解決之前,申請借貸可能會出現問題。審核RPR是許多買家往往沒有想到要包括在他們的buyer’s conditions(買家條件)之內。

從賣家的角度來看,有一份準確的RPR將可以避免不必要的延誤,額外的費用,以及金錢發放的阻礙。

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Hold Back (扣款)

November 17, 2012

當買家take possession(收房)時,他們有可能發現各種問題。例如:壞掉的廚房電器,漏水的廁所,骯髒的地毯,等等問題。不少買家誤解以為,如果他們在date of possession(收房日),發現有任何問題,他們的律師便可以從交易中hold back money(扣款)去處理這些問題。除非買賣雙方事先有written agreement(書面同意),否則買方律師並沒有任何權力單方面扣款。如果買賣雙方未能達成協議,買家可以考慮向small claims court(小額錢債法庭)申訴。

以“骯髒”的地毯為例,法律上有沒有一個標準,定明什麼才是“乾淨”的地毯。如果買家擔心在收房時地毯會“骯髒”,買家可以多加一個額外條件,要求在收房日之前,地毯得到專業人士清洗,並要求賣方提供專業清潔服務的收據證明。

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Condominium Documents (公寓/城市屋的文件)

November 17, 2012

仔細審查公寓/城市屋文件可以減少潛在問題。以下是一些例子,以供參考:

  1. Condominium board(公寓/城市屋業主立案法團)是否有法律訴訟?
  2. 是否有徵收special assessment(特別評估費用)?如有徵收特別評估費用,由誰來負責支付?賣方或買方?或者兩者都要負責?
  3. 是否有足夠的reserved funds(預留資金)處理各類型的公寓/城市屋維修和保養?
  4. 仔細審查condominium board meeting minutes(公寓/城市屋業主立案法團會議記錄)後,是否有發現任何問題?
  5. 根據condominium bylaw(公寓/城市屋業主立案法團附例),你是否可以飴養寵物?

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Buyer’s Conditions (買家的條件)

November 17, 2012

審慎的買家會加上幾個Buyer’s Conditions(買家條件),以保障買家自己。這裡有幾個例子:

  1. subject to financing(借貸得到批准)
  2. subject to home inspection(驗房合格)
  3. subject to approval by your lawyer(買家律師的審查)
  4. subject to review of condominium documents(公寓/城市屋文件的審查)
  5. subject to buyer successfully selling his/her own home(買家成功售出現有物業)

以上列表並不是一份詳盡的清單,只是其中幾個普遍需要考慮的條件。

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Transfer of Title Overview (過戶手續簡介)

November 17, 2012
Transfer of Title Overview (click to zoom in)

Transfer of Title Overview (click to zoom in)

以下是亞省住宅房地產買賣Title Transfer(過戶手續)的簡介。請放大打印一份上面的圖,對照以下的步驟及說明:

  1. 買賣雙方通常有自己的realtors(房地產中介/經紀)代表他們。
  2. 中介/經紀會為買賣雙方準備住宅房地產合同。
  3. 合同簽訂及conditions waived(條件滿足)之後,合同將交給買賣雙方的房地產律師處理。(a)買方要提供按揭文件,down payment(首付/首期),home insurance binder letter(房屋保險証明)(如果買獨立房屋)等資料給買方律師。(b)賣方要提供有Municipal Stamp of Compliance(市政府合規性契印)的Surveyor’s Real Property Report (測量師房地產報告)和/或Condominium management company information (公寓/城市屋管理公司的資料)給賣方律師去安排Estoppel Certificate(禁止反言證書)及Certificate of Insurance(保險證書)。
  4. 買賣雙方在各自的律師事務所簽署所有必須的文件。買方將首付/首期交到買方律師的信託戶口。
  5. 買方的律師提交Transfer of Land(轉讓土地)及Mortgage documents(按揭文件)到Alberta Land Titles Office(亞省土地註冊處)登記。
  6. 根據買方所選擇貸款公司的要求,交易會用Title Insurance(產權保險)或Western Conveyancing Protocol(西部省份房地產買賣協議)完成。
  7. Closing date(交收日),買方律師要在中午12時前向賣方律師交錢。收到錢後,賣方律師將通知賣方中介/經紀交出鑰匙。然後,買方中介/經紀便有鑰匙可以與買家檢查物業。然後,賣方律師便會將net sale proceeds(售賣款項淨額)交給賣方。

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Condominium Reserved Fund

May 29, 2011


Buyers of apartments or town houses need to be very careful of money in condominium reserved fund. Why? Because if there are not enough money in the reserved fund to complete existing renovation, maintenance, repair, or other projects, then the new owners may be responsible for short fall in these expenses.

Experts can be retained to review the condominium’s financial statements and the status of the reserved fund. It is important to consider the sufficiency of the condominium reserved fund in order to make an informed decision before purchasing an apartment or town house.

You may contact me for further legal advice.

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Note: All postings in this blog are for information only, please consult a lawyer for proper legal advice.


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